Quando o imóvel “dobra” de área, mas a divisa continua no mesmo lugar

 Em imóveis rurais antigos, nem toda divergência de área significa invasão, ampliação indevida ou incorporação de terras vizinhas. Em um caso recente de retificação de registro, a matrícula indicava 98,60 hectares, enquanto o georreferenciamento certificado apontou 206,4367 hectares, ou seja, um aumento de 107,8367 hectares, equivalente a aproximadamente 109,37%. À primeira vista, a diferença parece expressiva demais para ser apenas um erro técnico. No entanto, a perícia demonstrou que o ponto principal não estava na área lançada na matrícula, mas no perímetro efetivamente descrito e encontrado em campo. A matrícula antiga indicava desenvolvimento perimetral aproximado de 6.696 metros, enquanto o levantamento georreferenciado apurou 6.974,76 metros, diferença de apenas 3,99%, compatível com a evolução dos métodos de medição.

Para que o leitor compreenda melhor a situação, a descrição antiga do imóvel trazia a seguinte lógica perimetral:

“Partindo do marco nº 0, a 50,00mts da faixa de domínio da BR-251, Brasília–Unaí, com rumo de 19º15’, em uma distância de 1.364,00mts, até a cabeceira do córrego Sabiá; por este abaixo até sua barra, com o córrego Vereda, perfazendo uma distância de 1.330,00mts, confrontando com o Sr. XXXXX e outros, do córrego Vereda acima, a uma distância de 400,00mts, até a barra do córrego Galho; pelo córrego do Galho acima, a uma distância de 2.710,00mts, fazendo limite com o Sr. XXXXXX, até a faixa de domínio da estrada BR-251, Brasília–Unaí, onde se encontra cravado o marco; deste com um ângulo de 127ºSE, até o ponto inicial da partida, formando linha reta confrontando com a faixa de domínio da estrada, numa distância de 892,00mts.”

Essa descrição mostra que o imóvel já era delimitado por elementos físicos claros: rodovia, córregos, marcos e confrontações históricas. A perícia constatou que esses limites permaneciam coerentes com a realidade encontrada em campo e com o memorial georreferenciado certificado no SIGEF/INCRA. Foram conferidos marcos, cercas, cursos d’água e a faixa de domínio da rodovia, sem identificação de deslocamento de divisas, invasão de área pública ou sobreposição com terceiros.

A conclusão técnica foi objetiva: o perímetro estava correto; o erro estava no cálculo antigo da área ou até mesmo no seu registro. Esse tipo de situação é comum em imóveis rurais descritos antes da existência e da obrigatoriedade do georreferenciamento, ou seja, quando os levantamentos eram feitos sem coordenadas geodésicas e com dependência de rumos, distâncias e referências naturais.

O caso demonstra que uma retificação de registro pode aumentar a área matriculada em mais de 100% sem que isso represente aumento real da propriedade. Por isso, a análise pericial não deve se limitar à comparação entre hectares registrados e hectares medidos. É necessário reconstruir tecnicamente o imóvel, confrontando matrícula, memoriais, planta georreferenciada, vistoria de campo e bases oficiais.

Em matéria de registro rural, muitas vezes o tamanho da área registrada é menos confiável do que os limites físicos historicamente descritos. É exatamente nesse ponto que a perícia agronômica contribui para a segurança jurídica do imóvel rural.

Sobre o autor

Alexandre Albrecht é Engenheiro Agrônomo, Perito Judicial e Avaliador de Imóveis Rurais. Atua em perícias envolvendo georreferenciamento, retificação de registro imobiliário, avaliações rurais, servidões, desapropriações, ações possessórias e produção de prova técnica para o Poder Judiciário e para a advocacia.

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